نظام تملك غير السعوديين للعقار: الشروط والضوابط والإجراءات

يتساءل كثير من المقيمين والمستثمرين عن أحكام نظام تملك غير السعوديين للعقار في المملكة: من يحق له التملك، وأين، وما المستندات والجهات التي يمرّ بها الطلب. يجيب هذا المقال عن هذه الأسئلة بالاستناد إلى النظام ولائحته التنفيذية، ويوضح الشروط والإجراءات والرسوم وما يترتب على المخالفة.

ما هو نظام تملك غير السعوديين للعقار؟

صدر النظام بالمرسوم الملكي رقم (م/14) وتاريخ 19/1/1447هـ، وحلّ محل النظام السابق الصادر عام 1421هـ. وبدأ العمل به بعد مضي (180) يومًا على نشره في الجريدة الرسمية.

وفي يونيو 2026 صدرت اللائحة التنفيذية للنظام، كما صدرت القرارات المنظمة للنطاقات الجغرافية وأنواع الحقوق ونسب التملك والضوابط ذات الصلة.

يتولى تطبيق النظام الهيئة العامة للعقار. وقد جعل النظام التملك مرتبطًا بنطاقات جغرافية يحددها مجلس الوزراء، ووسّع الفئات التي يحق لها التملك مقارنة بالنظام السابق.

ونصّ كذلك على أن التملك لا يمنح صاحبه أي حقوق أو امتيازات غير حقوق مالك الحق العيني المقررة نظامًا.

من هو “غير السعودي” في النظام؟

يشمل تعريف غير السعودي أربع فئات رئيسية:

• الشخص الطبيعي الذي لا يحمل الجنسية السعودية.
• الشركة غير السعودية.
• الكيان غير السعودي غير الربحي.
• أي شخص اعتباري غير سعودي آخر يحدده مجلس الوزراء بقرار.

من يحق له التملك وفي أي نطاق؟

تختلف أحكام التملك باختلاف صفة المتملك، وفيما يلي بيان لكل حالة:

الفرد غير السعودي المقيم أو غير المقيم

يجوز لغير السعودي تملك العقار أو اكتساب الحقوق العينية الأخرى عليه في النطاقات الجغرافية المحددة، وفق نوع الحق ونسب التملك والضوابط والمدد التي تحددها القرارات المنظمة.

وتتحدد أنواع الحقوق المسموح بها ونسب التملك ومدد الانتفاع بحسب القرارات الصادرة في هذا الشأن.

الفرد المقيم إقامة نظامية

يجوز له، إضافة إلى ما سبق، تملك عقار واحد مخصص لسكنه خارج النطاقات الجغرافية، باستثناء مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة.

الشركة السعودية غير المدرجة في السوق المالية

يجوز للشركة السعودية غير المدرجة في السوق المالية، والتي يشارك في رأسمالها غير سعودي، التملك داخل النطاقات المعتمدة، بما فيها مكة المكرمة والمدينة المنورة.

ويجوز لها كذلك تملك ما يلزم لمزاولة نشاطها ولسكن العاملين فيها داخل النطاقات أو خارجها.

أما خارج النطاق الجغرافي، باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة، فيجوز لها تملك العقار اللازم لمزاولة نشاطها أو لسكن العاملين فيها، بعد الحصول على موافقة وزارة الاستثمار.

الشركة غير السعودية والكيان غير السعودي غير الربحي

يجوز لهما التملك داخل النطاقات المعتمدة، بشرط التسجيل لدى الجهة المختصة قبل التملك، وفق ما سيأتي في قسم الإجراءات.

الشركات المدرجة والصناديق الاستثمارية والمنشآت ذات الأغراض الخاصة

يخضع تملك الشركات المدرجة في السوق المالية والصناديق الاستثمارية والمنشآت ذات الأغراض الخاصة المرخصة نظامًا لنظام السوق المالية ولوائحه، وللضوابط التي تضعها هيئة السوق المالية بالتنسيق مع الهيئة العامة للعقار.

ويشمل ذلك مكة المكرمة والمدينة المنورة وفق تلك الضوابط.

البعثات الدبلوماسية والهيئات الدولية

يجوز للبعثات الدبلوماسية تملك مقرها الرسمي ومقر سكن رئيسها وأعضائها، على أساس المعاملة بالمثل وبشرط موافقة وزارة الخارجية.

كما تتملك الهيئات الدولية والإقليمية مقرها الرسمي في حدود ما تقضي به الاتفاقيات التي تحكمها.

مكة المكرمة والمدينة المنورة

يقتصر التملك في مكة المكرمة والمدينة المنورة، بالنسبة للأفراد، على الشخص الطبيعي المسلم وفق النطاقات والضوابط المحددة نظامًا.

ولا يشمل ذلك حق السكن الواحد المقرر للمقيم خارج النطاقات.

أما الشركات السعودية غير المدرجة التي يشارك فيها غير سعوديين، فيجوز لها التملك داخل النطاقات المعتمدة فيهما، وفق الضوابط النظامية.

ما هي النطاقات الجغرافية لتملك غير السعوديين؟

تضمنت النطاقات المعتمدة مشاريع كبرى ومناطق اقتصادية خاصة ومواقع محددة في عدد من المناطق الإدارية.

وتشمل النطاقات الجغرافية مواقع ومشروعات محددة وفق القرارات المنظمة، ولذلك لا يكفي كون العقار واقعًا داخل مدينة معينة للحكم بجواز تملكه.

بل يجب التحقق من:

• موقع العقار تحديدًا ضمن النطاق الجغرافي المعتمد.
• نوع الحق العيني المسموح باكتسابه.
• نسبة التملك المسموح بها.
• مدة الانتفاع، إن كان الحق محل الطلب هو الانتفاع.

وهذه الأمثلة للتوضيح فقط، لأن حدود النطاقات وأنواع الحقوق ونسب التملك ومدد الانتفاع تُحسم بالوثيقة الرسمية المنشورة عبر بوابة “عقارات السعودية”.

لذلك يُنصح بمراجعة البيانات الرسمية قبل التعاقد على أي عقار.

حق الانتفاع: بديل عن التملك في بعض الحالات

لا يقتصر النظام على التملك الكامل، فهو يتناول أيضًا اكتساب الحقوق العينية الأخرى على العقار، ومنها حق الانتفاع.

وحق الانتفاع يخوّل صاحبه استعمال العقار والانتفاع بثماره أو منافعه مدة معينة، دون أن تنتقل إليه ملكية رقبته.

وبذلك يختلف حق الانتفاع عن التملك الذي يمنح صاحبه سلطة التصرف الكاملة في العقار.

وقد أحال النظام إلى مجلس الوزراء تحديد أنواع الحقوق العينية التي يجوز لغير السعودي اكتسابها، وكذلك المدة القصوى المسموح بها لاكتساب حق الانتفاع.

ولهذا لا يصح الجزم بمدة معينة أو بنطاق محدد قبل الرجوع إلى القرار المنظم لذلك.

وكما هو الحال في التملك، لا يصح اكتساب الحق العيني إلا بعد تسجيله في السجل العقاري.

ومن الناحية العملية، قد يناسب الانتفاع من لا تنطبق عليه شروط التملك في موقع معين، أو من يريد الاستفادة من العقار مدة محددة دون الالتزام بشراء كامل.

ويستحسن قبل التعاقد مراجعة عقد الانتفاع ومدته ووضعه في السجل العقاري، وبيان ما يترتب عليه عند انتهاء المدة.

إجراءات تملك غير السعوديين للعقار

تختلف الإجراءات بحسب صفة المتملك، ويمكن تقسيمها على النحو التالي:

أولًا: غير السعودي الطبيعي غير المقيم

تشترط اللائحة قبل التملك أو اكتساب أي حق عيني ثلاثة أمور:

1. الحصول على الهوية الرقمية المعتمدة من وزارة الداخلية.
2. فتح حساب بنكي داخل المملكة باسمه.
3. إصدار رقم اتصال سعودي باسمه مرتبط بالهوية الرقمية.

ثانيًا: الشركة غير السعودية

يلزم الشركة غير السعودية قبل التملك:

1. التسجيل لدى وزارة الاستثمار مع الإفصاح عن الملاك المباشرين وغير المباشرين.
2. أن يحمل ممثلها النظامي هوية صادرة وفق أنظمة المملكة.
3. فتح حساب بنكي داخل المملكة باسم الشركة.

وبعد التسجيل، يلتزم الكيان بإبلاغ الوزارة خلال (15) يومًا من انتقال ما نسبته 5% أو أكثر من ملكيته، أو من وجود ترتيبات تقيّد استقلال قراره.

وتسري التزامات مماثلة على الكيان غير السعودي غير الربحي، مع اختلاف الجهة المختصة بالتسجيل والإبلاغ، وهي المركز الوطني لتنمية القطاع غير الربحي.

ثالثًا: خطوات إتمام الصفقة

بعد استيفاء المتطلبات الخاصة بالمتملك، تمر عملية التملك بالخطوات الأساسية التالية:

1. تقديم الطلب عبر البوابة الإلكترونية التي تنشئها الهيئة العامة للعقار وترتبط بالسجل العقاري.
2. السداد بوسائل الدفع الإلكترونية، إذ تُجرى جميع التعاملات المالية المتصلة بالتملك عبر الوسائل المعتمدة لدى البنك المركزي السعودي.
3. استكمال الإجراءات في السجل العقاري وإصدار الصك.

متى تنتقل ملكية العقار؟

تُعد هذه من أهم النقاط التي ينبغي الانتباه إليها؛ إذ لا يكون التملك صحيحًا إلا بعد تسجيله في السجل العقاري.

وبالتالي، فإن الاتفاق مع البائع أو دفع الثمن لا يكفيان وحدهما لقيام الملكية.

مثال عملي على تملك المقيم للعقار

إذا كان هناك مقيم نظامي في المملكة يرغب في شراء شقة لسكنه خارج النطاقات الجغرافية، فيجوز له ذلك بوصفه صاحب حق السكن الواحد، بشرط أن يكون العقار مخصصًا لسكنه.

أما إذا أراد شراء عقار ثانٍ، أو شراء وحدة بغرض الاستثمار خارج النطاقات، فلا يغطي حق السكن الواحد هذه الحالة، وينبغي بحث الخيارات الأخرى المتاحة له نظامًا قبل التعاقد.

أحكام الزوج والأبناء

يُعد زوج غير السعودي وأبناؤه غير السعوديين تابعين له في تملك العقار المخصص لسكنه.

ولا يجوز لأي منهم الانفراد بتملك عقار سكني إلا إذا:

• انتفت الزوجية.
• أو بلغ الابن (25) عامًا.

رسوم تملك غير السعوديين للعقار

يجيز النظام للهيئة فرض رسم على قيمة تصرف غير السعودي بالحقوق العينية، بحد أقصى 5% من القيمة، ودون إخلال بأي رسوم أو ضرائب أخرى مقررة نظامًا.

وحددت اللائحة الرسم بنسبة 2% في:

• مدينة الرياض.
• مكة المكرمة.
• المدينة المنورة.
• محافظة جدة.

وذلك لجميع أنواع الحقوق والاستعمالات.

حالات الإعفاء من الرسم

تُعفى من الرسم، بنسبة صفر، تصرفات محددة، منها:

• قسمة التركة.
• التصرف بحكم قضائي نهائي.
• نزع الملكية للمصلحة العامة.
• التصرف بلا مقابل إلى وقف أو جهة اعتبارية عامة.
• قسمة العقار الشائع دون زيادة في نصيب أحد الشركاء.

ويراعى أن لهذه الإعفاءات شروطها التفصيلية الواردة في المادة العاشرة من اللائحة.

المخالفات والعقوبات

تختلف العقوبات بحسب نوع المخالفة وتكرارها وفق الجدول الوارد في اللائحة، وتشمل الإنذار والغرامات التي قد تصل، بحسب الحالة، إلى 5% من قيمة الحق العيني محل المخالفة وبحد أقصى 10 ملايين ريال.

ومن أمثلة المخالفات التأخر في الإبلاغ عن التغيرات الجوهرية، والذي يبدأ في المرة الأولى بالإنذار.

تقديم معلومات مضللة

من قدّم عمدًا معلومات غير صحيحة أو مضللة أدت إلى تملكه، فعقوبته غرامة بالحد المذكور مع بيع الحق العيني.

وتختص النيابة العامة بالتحقيق والادعاء في هذه الحالة، وتنظر المحكمة المختصة في الدعوى.

الاعتراض على العقوبات

يجوز الاعتراض على قرارات لجنة النظر في المخالفات أمام المحكمة الإدارية خلال (60) يومًا من تاريخ التبليغ.

أخطاء شائعة عند تملك غير السعوديين للعقار

هناك مجموعة من الأخطاء التي ينبغي تجنبها عند الإقدام على تملك عقار في المملكة، ومن أبرزها:

• الاعتماد على معلومات من النظام القديم أو من مصادر لم تُحدَّث بعد صدور اللائحة والنطاقات.
• الدفع للبائع والتعاقد قبل التحقق من وقوع العقار داخل النطاق المسموح.
• إغفال أن الحق في السكن الواحد خارج النطاقات يقتصر على المقيم إقامة نظامية.
• تأخير إبلاغ الجهة المختصة عن التغيرات في ملكية الشركة غير السعودية.
• تقديم بيانات غير دقيقة في الطلب، لما يترتب عليها من مسؤولية جسيمة.

قبل أن تتعاقد على عقار: إن كنت غير متأكد من انطباق الشروط على حالتك، أو من وقوع العقار ضمن النطاق المسموح، فإن مراجعة العقد والمستندات قبل الدفع تجنّبك كثيرًا من الأخطاء المذكورة أعلاه. يقدم مكتب علي أنور الهاجري للمحاماة هذه المراجعة، ويمكنك طلب استشارة قانونية لدراسة حالتك.

أسئلة شائعة حول تملك غير السعوديين للعقار في السعودية

هل يجوز تملك الأجانب للعقار في السعودية؟

نعم، وفق النظام، لكن بحسب صفة المتملك والنطاق الجغرافي ونوع الحق العيني والاشتراطات التي حددتها اللائحة والقرارات المنظمة.

هل يستطيع المقيم شراء عقار خارج النطاقات الجغرافية؟

يجوز للمقيم إقامة نظامية تملك عقار واحد مخصص لسكنه خارج النطاقات، باستثناء مكة المكرمة والمدينة المنورة.

هل يجوز لغير المسلم التملك في مكة والمدينة؟

يقتصر تملك الأفراد فيهما على الشخص الطبيعي المسلم.

أما الشركات السعودية غير المدرجة التي يشارك فيها غير سعوديين، فيجوز لها التملك داخل النطاقات المعتمدة فيهما بحسب النظام والضوابط المنظمة.

هل يلزم غير المقيم فتح حساب بنكي في المملكة؟

نعم، تشترط اللائحة على غير السعودي الطبيعي غير المقيم الحصول على الهوية الرقمية، وفتح حساب بنكي سعودي، وإصدار رقم اتصال سعودي قبل التملك.

متى تنتقل الملكية فعليًا؟

بعد تسجيل التملك في السجل العقاري، فالنظام يجعل صحة التملك مرتبطة بهذا التسجيل.

كم تبلغ رسوم تصرف غير السعودي بالعقار؟

سقف الرسم في النظام 5%، وحددت اللائحة الرسم بنسبة 2% في الرياض ومكة والمدينة وجدة، مع حالات إعفاء محددة، وذلك دون إخلال بأي ضرائب أو رسوم أخرى مقررة نظامًا.

تتوقف سلامة تملك العقار لغير السعوديين على عدة أمور، منها صفة المتملك، وموقع العقار من النطاقات المعتمدة، واستكمال متطلبات التسجيل والهوية الرقمية، والتحقق من قيود التصرف والرسوم.

وقد تختلف الإجابة من حالة إلى أخرى بحسب وقائع كل حالة ومدى انطباق الشروط والضوابط النظامية عليها.

تقدم شركة علي أنور الهاجري للمحاماة استشارات قانونية في المسائل العقارية، منها مراجعة العقود والمستندات قبل التعاقد، وبيان الأحكام النظامية المنطبقة على الحالة.

وإن كنت تخطط لتملك عقار أو لديك استفسار عن وضعك النظامي، فيمكنك طلب استشارة قانونية من خلال واتساب او الاتصال المباشر لدراسة حالتك وفق الأنظمة المعمول بها.